Le Haut conseil de stabilité financière a ordonné, depuis décembre 2020, que les recommandations en usage deviennent des règles obligatoires en termes d’octroi de crédit immobilier. Dorénavant, les banques qui ne s’y soumettraient pas encourent des sanctions.
Le crédit immobilier
En juillet dernier, 20,9 % des émissions de crédits étaient non conformes et respectaient donc la marge de flexibilité de 20 %. Les grandes institutions bancaires dans l’ensemble, tendent à se soumettre à ce plafond. Elles se concentrent vers la souplesse pour les primo acquéreurs lors de l’achat de leur résidence principale. La non-conformité de la production de crédits pour les primo accédants est dorénavant de 15,4 %, se rapprochant de la limite de 14 %.
L’apport personnel
L’apport personnel concerne tout montant d’argent spécifié en pourcentage de la somme totale, que l’acheteur devra ajouter à son emprunt immobilier pour le combler. Cet apport financier est donc un montant d’argent nécessaire à avoir afin de finaliser le crédit et d’amoindrir la part d’investissement de la banque.
Généralement, cet apport personnel permet de financer les frais de l’emprunt (frais de dossier, caution, notaire). Ces derniers ne sont pas à négliger dans la part de l’emprunt et peuvent être source de refus de crédit. En effet, la plupart des banques ne s’alignent pas au-delà de la valeur du bien acheté. L’apport personnel n’est pas obligatoire mais il permet d'améliorer ses chances d'obtenir un emprunt immobilier.
Des exceptions à la règle existent, notamment celle de l’investissement locatif. Dans ce cas, les intérêts du crédit sont défiscalisés sous le coup de la loi Panel. Cela concerne aussi l’achat d'une résidence secondaire.
Le montant de l’apport personnel
L’apport personnel minimum doit se situer au minimum à 10 % du montant total du crédit immobilier. Certaines banques exigent de 20 % à 40 % (quand le taux d’intérêt augmente ou quand le marché est tendu). La part idéale d’apport personnel est de 30 % du montant total de l’emprunt immobilier.
Hormis qu’il est une condition essentielle pour avoir un bon crédit, c'est aussi un outil de négociation. Plus l’apport est important, plus l’emprunteur a une marge de manœuvre pour la négociation (taux de crédit, frais de dossier, coût assurance). De plus, l’acheteur gagne en crédibilité s'il a épargné avant l’emprunt.
L’apport peut provenir de différentes sources :
- L’épargne, les économies personnelles, une donation, un héritage,
- La revente d’un bien,
- D’un prêt relais,
- D’une participation d’entreprise
Mais aussi, les livrets d’épargne pour l’immobilier ou des prêts aidés comme le PEL, le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt action logement
Les conditions d’octroi
Les conditions d’octroi de crédit tiennent comptent de différentes règles comme le taux d’effort, la durée d’endettement, le taux d’intérêt maximum autorisé.
Taux d’effort
Le revenu doit se référer au revenu net avant impôt de l’emprunteur ou du foyer fiscal (ou à l’addition des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs) calculé comme le revenu net imposable. Ce dernier est rehaussé par les déductions forfaitaires considérées et diminué des revenus sporadiques. Cette recommandation du HCSF de janvier 2021 devient une obligation à observer dès janvier 2022.
Quant aux revenus fonciers, le revenu de référence est le revenu brut avant exonération des possibles abattements fiscaux et charges, intérêts d’emprunts et assurance emprunteur compris.
Les banques sont appelées à conserver des « décotes prudentes » sur certains salaires comme les primes récurrentes, les heures supplémentaires ou les loyers engrangés. Certains établissements financiers ne tiennent compte que de 70 % des revenus locatifs. Les institutions bancaires tiennent compte des crédits en cours (crédit voiture, études, consommation) dans leur calcul d’octroi. Celui-ci comprend le remboursement du capital ainsi que les intérêts et l’assurance de chaque prêt.
Durée d’endettement
La durée d’endettement maximum est de 25 ans. Néanmoins, il y a une tolérance (jusqu’à 27 ans) si le crédit intègre un différé d’amortissement de 2 ans. C'est le cas quand une famille achète sur plan ou fait d’importants travaux de réfection dans l’ancien. Cela peut représenter au minimum 25 % du prix total de la vente.
Taux d’intérêt maximum autorisé
Les institutions bancaires sont dépendantes des règles relatives au « taux d’usure ». Cela concerne le taux effectif global maximum auquel elles sont autorisées à prêter selon l’article L. 314-6 du code de la consommation. Ce taux d’intérêt intègre le taux nominal, l’assurance du crédit ainsi que les frais de dossier et de courtage. La Banque de France tient compte de la moyenne des taux octroyés par les sociétés de crédit au cours des 3 derniers mois, afin de déterminer le taux d’usure. Cette moyenne est relevée d’un tiers pour fixer le taux d’usure.
Les exceptions possibles
Les banques ont l’autorisation de s’affranchir des règles à propos du taux d’effort et de la durée des prêts. Cette autorisation ne concerne pas le taux d’usure et se limite à 20 % des crédits octroyés (hors emprunt relais, rachats, regroupement d’emprunt, renégociations). Cette souplesse devrait s’appliquer à 30 % des primo-accédants et 80 % des acheteurs de leur résidence principale.
